在3月15日星期五早上，全国房地产经纪人协会（NAR）宣布同意支付4.18亿美元以和解最近的一桩屋买卖集体诉讼。这项和解如果通过，标志着房地产行业將通过改变现有佣金收取的做法来重塑美国房地产市场。
事件的始末
多年来，全国房地产经纪人协会（NAR）面临多起涉嫌反竞争行为的诉讼。最近的一次挫折是去年10月31日，密苏里州的一个联邦陪审团判定 NAR 长期以来一直要求房屋销售经纪人必须在多重上市服务（MLS）和合同上公开购房经纪人的佣金，通常的比例大约是2.5%-3%，认为这种做法提高了卖房的费用，导致房价居高不下是违反了联邦反垄断法，因此，NAR 被判巨额赔偿 17.8 亿美元。
和解详情
禁止在 MLS 上提供买方佣金的信息。消费者可以通过与房地产专业人士的谈判和咨询，自行协商议价。
卖方经纪无权决定买方经纪佣金，买方的佣金将由买方经纪与买家协商，或通过与卖方协商支付。
购房者在与买方经纪人合作之前，需签署一份明确的协议。
如果联邦法院批准，以上变更将于 2024 年 7 月中旬生效。
对购房者和卖家的影响
在这次NAR的和解声明中，最大受益者应该是房屋的持有者（卖家）。如果联邦法院批准协议内容，卖家将不再需要支付买方经纪的佣金，这将大幅降低卖房的成本。这次和解声明中受较大影响的是买方经纪与买家，尤其是首次购房的人，因为之后买家需要支付买方经记的佣金，买房预算将受到影响，导致使用经纪买房的人会减少，从而佣金也会大幅降低。
我们的观点
NAR 这次提出的和解内容表面上看，的确会对房地产这个行业产生重大的变革，有望降低房屋买卖的成本。但背后我们需要省思的是，消费者的权益是否真的可以得到保障？减少佣金是否真的会降低房价？房屋的买卖不同于其他的商品，这当中的知识包括对房子本身，地区特性，市场价格，合约撰写与谈判技巧等，需要花费大量精力去学习和积累经验，一般人买卖房子的数量有限，因此只为了几笔交易而从头学习是不符合时间边际效应的。购房者如果为了节省费用或者受限于预算而选择不用经纪人，就好比选择不买保险一样，需要承担更大的风险。那么直接找卖方经纪买房不就好了吗？其实这种做法也是不切实际的。从人性的角度来看，卖家希望房子能卖好价钱，但买家卻希望能买的便宜。这两者基本上是有冲突的。经纪人同时代理卖家与买家的结果往往会产生纠纷。这也是为什么需要买家经纪的原因。我相信供需关系决定了市场，而市场决定了价格。NAR 的和解协议將会使房屋交易有一段混乱的时期，但是买家与买家经纪之间的佣金与协议將会更具体化和透明化，实际上，这将增加对买方经纪的保障。不论将来用什么作为收费的标准，在提供专业服务的同时也降低了做无偿工作的风险。
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